Início da temporada de arrendamentos em Israel: +5,9% para um novo contrato

Setembro aproxima-se, e com ele o momento do ano em que o mercado de arrendamento israelita fica mais tenso: famílias que se mudam, estudantes que regressam, olim que se instalam. Para as comunidades judaicas de Nova Iorque, Londres, Buenos Aires, Berlim ou Moscovo, a questão coloca-se todos os verões de uma forma ou de outra — arrendar antes de comprar, arrendar o seu imóvel enquanto se vive noutro lugar, ou simplesmente saber quanto custa realmente um teto em Israel hoje.

Os últimos dados do Gabinete Central de Estatística (CBS) trazem uma resposta precisa. E contêm uma diferença que poucos notaram.

2,2% ou 5,9%: tudo depende se ficar ou se mudar

Eis o número que resume o mercado de arrendamento israelita de 2026. Em abril, os inquilinos que renovaram o contrato viram a sua renda aumentar 2,2%. Os que assinaram um novo contrato pagaram mais 5,9% do que o ocupante anterior.

Quase quatro pontos de diferença entre ficar e mudar-se. Na prática, o mercado israelita penaliza quem chega e protege relativamente quem já está instalado. Para um oleh que chega no início do ano letivo, para um estudante à procura de um quarto em Jerusalém, ou para uma família em fase de pesquisa antes de comprar, este é um dado a ter em conta no orçamento desde já.

Para um proprietário não residente que arrenda o seu imóvel a partir do estrangeiro, a leitura é inversa: cada rotação de inquilino vale hoje quase três pontos de renda adicionais. O que explica por que tantos senhorios israelitas já não lutam para reter um inquilino que sai.

A média nacional: 5 027 NIS por mês

No primeiro trimestre de 2026, a renda média nacional situava-se em 5 027 NIS por mês, ou seja, cerca de 1 698 USD (à taxa de 2,96 NIS por 1 USD registada em meados de agosto de 2026). Isto representa +0,7% num trimestre e +3,5% num ano segundo o CBS — os economistas do Bank Hapoalim avançam, por sua vez, um ritmo anual mais próximo de 4,4%.

Este aumento explica-se menos pelo vigor do mercado do que pela sua paralisia do lado da compra. O perito imobiliário credenciado Shmulik Cohen formula-o sem rodeios no Ynet: quando as aquisições recuam, os candidatos a comprador não desaparecem — permanecem inquilinos. A isto acresce um fator estrutural: a renovação urbana representa cerca de 20% dos inícios de construção israelitas, e cada projeto lançado envia dezenas de famílias para o mercado de arrendamento durante três a quatro anos.

O mapa das rendas, distrito por distrito

As diferenças regionais são consideráveis. Rendas mensais médias no primeiro trimestre de 2026:

• Distrito Norte : 3 232 NIS (1 092 USD)

• Distrito Sul : 3 632 NIS (1 227 USD)

• Distrito de Haifa : 3 665 NIS (1 238 USD)

• Distrito de Jerusalém : 5 232 NIS (1 768 USD)

• Distrito Centro : 5 386 NIS (1 820 USD)

• Distrito de Tel Aviv : 6 338 NIS (2 141 USD)

Um imóvel no Norte custa, portanto, quase metade do preço de arrendamento em relação à região de Tel Aviv. É a relação mais marcante do país.

Cidade por cidade: as cinco mais caras, as quatro mais acessíveis

Na liderança da tabela, Tel Aviv com 7 351 NIS (2 484 USD), com um aumento de 3,2% num ano. Seguem-se Herzliya com 6 647 NIS (2 246 USD, +3,4%), Kfar Saba com 6 054 NIS (2 045 USD, com uma subida de quase 6% — a mais forte entre as grandes cidades), Ramat Gan com 5 826 NIS (1 968 USD, +3,7%) e Jerusalém com 5 280 NIS (1 784 USD, +3,3%).

O meio da tabela interessará os compradores da diáspora: Rishon LeZion 5 184 NIS, Petah Tikva 5 051 NIS, Beit Shemesh 4 782 NIS, Netanya 4 729 NIS, Ashdod 4 402 NIS, Bat Yam 4 348 NIS.

Entre as grandes cidades, quatro permanecem abaixo da barreira dos 4 000 NIS: Beer Sheva (3 131 NIS / 1 058 USD), Haifa (3 384 NIS / 1 143 USD), Ashkelon (3 638 NIS / 1 229 USD) e Hadera (3 978 NIS / 1 344 USD).

Os extremos do mercado: os apartamentos de 4,5 a 6 assoalhadas em Tel Aviv atingem 11 220 NIS por mês (3 791 USD), enquanto os estúdios e T2 de Beer Sheva se arrendam em média por 2 281 NIS (771 USD). Um fator de cinco entre os dois extremos do país.

Entretanto, os preços de venda deixaram de descer

O contexto mudou há dois dias. O CBS publicou, a 14 de agosto, o seu levantamento bimestral relativo a maio-junho de 2026 : os preços da habitação subiram 0,1% no período, e a queda anual limita-se agora a 1,5%.

Trata-se de uma inflexão notável. O levantamento anterior, relativo a abril-maio, registava uma queda de 1% em dois meses — a mais forte em oito anos — e um recuo anual de 2%. Por outras palavras: a correção dos preços israelitas parece marcar uma pausa precisamente no momento em que as rendas continuam a subir.

O detalhe regional é instrutivo. Em doze meses, dois distritos progridem: Jerusalém (+1,8%) e o Norte (+1,6%). O distrito de Haifa recua 1,8%. A fotografia nacional esconde, portanto, mercados que não seguem a mesma direção.

O que isto muda na prática

Se chega a Israel no início do ano letivo, saiba que está a entrar no pior momento do ano e no segmento mais caro (novo contrato, +5,9%). Negociar um contrato de dois anos em vez de um ano protege de um segundo aumento em 2027.

Se já possui um imóvel que arrenda a partir do estrangeiro, a revalorização anual é justificada pelos dados públicos — mas um inquilino de confiança que paga a horas há três anos vale muitas vezes mais do que 200 NIS mensais adicionais, sobretudo quando se gere à distância.

Se pondera comprar para arrendar, tenha três realidades em mente. O imposto de compra aplica-se ao escalão de investidor desde o primeiro shekel para um não residente, exceto se este se tornar residente israelita nos dois anos seguintes à aquisição. Os bancos israelitas raramente emprestam mais de 50% do valor do imóvel a um não residente. Por fim, entre a rentabilidade bruta e a rentabilidade líquida, há que contar com arnona, vaad bayit, seguro e despesas de gestão. O detalhe destes mecanismos consta no nosso Guia Definitivo do imobiliário em Israel.

Uma tensão que não vai aliviar sozinha

Bernard Raskin, diretor da RE/MAX Israel, resume a equação: a única forma de baixar as rendas é aumentar o stock de imóveis disponíveis para arrendamento. Ora, os inícios de construção não acompanham.

O Banco de Israel baixou a sua taxa diretora para 3,5% em julho de 2026. Quando o crédito voltar a estar acessível às famílias israelitas, parte dos inquilinos forçados voltará a ser compradora e a pressão sobre o arrendamento diminuirá. Esse dia ainda não chegou. Até lá, o início do ano letivo de 2026 negociar-se-á num mercado em que quem se muda paga o preço mais alto.

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