Vizi occulti in Israele: cosa non copre la clausola «as is»
In Israele, quasi tutti i contratti di vendita di un appartamento usato precisano che il bene è venduto «nello stato in cui si trova» («as is»). Molti acquirenti ne concludono che non avranno alcun rimedio se un difetto emerge dopo la consegna delle chiavi, e molti venditori che non hanno nulla da dichiarare. Entrambi si sbagliano: la legge israeliana impone al venditore un dovere di trasparenza a cui il contratto non può derogare.
I. Nessuna perizia obbligatoria, ma un obbligo di conformità
L'acquirente francese è abituato a ricevere dal venditore un fascicolo di diagnosi tecniche. Niente di simile in Israele per un'abitazione usata: il venditore non deve fornire alcun rapporto, e le garanzie legali dovute dai promotori riguardano solo gli alloggi nuovi.
La vendita tra privati non è tuttavia priva di regole. La legge sulla vendita (Hok HaMekher – חוק המכר) del 1968 si applica anche, con gli adattamenti necessari, alle vendite immobiliari. Essa sanziona la non conformità (I-Hatama – אי התאמה) : il venditore viene meno ai propri obblighi quando consegna un bene privo delle qualità necessarie al suo uso normale, o che non corrisponde a quanto concordato. In pratica, ricorrono due categorie di problemi:
i difetti materiali: infiltrazioni, umidità sotto il pavimento, crepe, tubature o impianto elettrico difettosi;
i difetti giuridici, in primo luogo le irregolarità edilizie (Harigot Bniya – חריגות בנייה) : stanza aggiunta, balcone chiuso o piano ristrutturato senza permesso di costruzione (Heter Bniya – היתר בנייה).
II. Cosa copre la clausola «as is», e cosa non copre
La legge distingue tre situazioni.
Il difetto conosciuto dall'acquirente
L'acquirente non può lamentarsi di un difetto che conosceva al momento della firma. Un difetto descritto nero su bianco nel contratto non darà quindi luogo ad alcun rimedio.
Il difetto occulto, ignorato da tutti
Il vizio occulto (Pgam Nistar – פגם נסתר) è quello che un esame ragionevole non permetteva di individuare. La legge autorizza l'acquirente a farlo valere se avvisa il venditore non appena lo scopre. Ma questa regola non è imperativa: quando il venditore stesso ignorava il difetto, senza negligenza da parte sua, la clausola «as is» può escluderlo. È il suo vero terreno d'applicazione.
Il difetto taciuto
È la regola essenziale. Quando il difetto deriva da fatti che il venditore conosceva, o avrebbe dovuto conoscere, e che non ha rivelato, l'acquirente può invocarlo «nonostante qualsiasi convenzione», purché avvisi il venditore non appena lo scopre. Questa regola è imperativa: né la clausola «as is», né la dichiarazione dell'acquirente secondo cui ha «verificato tutto» possono escluderla.
La Corte Suprema d'Israele lo ha ricordato nel 2014 a proposito di una casa venduta «as is», una parte della quale era stata costruita senza permesso. Gli acquirenti avevano dichiarato nel contratto di aver verificato la situazione del bene presso gli uffici urbanistici, cosa che non avevano fatto. La Corte ha tuttavia confermato l'annullamento della vendita e la restituzione del prezzo e, a maggioranza, ha rifiutato di ridurre l'indennizzo degli acquirenti: solo la conoscenza effettiva del difetto da parte dell'acquirente libera il venditore, non la sua negligenza. Il diritto israeliano ha così sostituito il principio «che l'acquirente stia attento» con un vero e proprio dovere di rivelazione (Hovat HaGuilouï – חובת הגילוי), prolungamento dell'esigenza di buona fede (Tom Lev – תום לב) nella negoziazione.
III. Un difetto emerge dopo l'acquisto: i comportamenti giusti
Avvisare subito il venditore, per iscritto. La legge richiede un avviso «immediato», che descriva il difetto in modo ragionevolmente dettagliato e lasci al venditore la possibilità di venire a constatarlo. Un acquirente che tarda rischia di perdere i propri diritti.
Far accertare prima di riparare. Salvo urgenza, è meglio far redigere da un ingegnere un rapporto di ispezione tecnica, il Bedek Bayit (בדק בית), e conservare foto e preventivi.
Scegliere il rimedio giusto. A seconda della gravità: riparazione da parte del venditore, riduzione del prezzo in misura della perdita di valore, risarcimento danni o, nei casi più gravi, annullamento della vendita.
Non lasciar passare il tempo. Un'azione di risarcimento si prescrive in linea di principio in sette anni, ma il momento di decorrenza di questo termine è oggetto di discussione: è meglio agire presto.
IV. Prima di firmare: trasformare il dubbio in clausole
La protezione legale non dispensa dal verificare. Un processo è lungo e costoso, e bisognerà dimostrare che il venditore sapeva o avrebbe dovuto sapere. Per l'acquirente, soprattutto se risiede in Francia e ha visitato il bene solo una o due volte:
far ispezionare l'appartamento da un ingegnere indipendente prima della firma;
far consultare il fascicolo edilizio (Tik Binyan – תיק בניין) conservato dal comune, per confrontare le planimetrie autorizzate con la realtà;
interrogare il comitato dell'edificio (Vaad Bayit – ועד בית) sui sinistri passati e i lavori previsti;
ottenere dal venditore dichiarazioni scritte: conformità al permesso, assenza di difetti noti, assenza di controversie con i vicini o il comune.
Per il venditore, in particolare chi cede dall'estero un bene ereditato o affittato a lungo, la miglior protezione è la trasparenza. Ciò che viene rivelato per iscritto nel contratto non potrà più essergli rimproverato; ciò che viene taciuto può costargli il prezzo di vendita.
Conclusione – Perché farsi accompagnare da un avvocato in materia di vizi occulti?
La clausola «as is» rassicura a torto il venditore e preoccupa a torto l'acquirente. Ciò che conta è ciò che è stato verificato, dichiarato e scritto prima della firma, poi la rapidità della reazione quando un difetto si manifesta. L'avvocato organizza le verifiche, redige le dichiarazioni che faranno prova e, in caso di difficoltà, invia al venditore l'avviso richiesto dalla legge prima di negoziare o agire.
