Stock invendu en Israël : de 1 an à 13 ans selon la ville

Où se trouvent les 85 680 logements neufs qui attendent encore un acquéreur en Israël, et combien de temps faudrait-il pour les écouler ? La question concerne toute la diaspora juive, de New York à Paris, de Londres à Moscou, de Johannesburg à Buenos Aires, car la réponse change radicalement la position de négociation d'un acheteur selon la ville visée. D'après le Bureau central des statistiques (CBS), relayé par le site Buy it in Israel, le stock national de logements neufs invendus atteignait environ 85 680 unités fin août 2026, soit l'équivalent de 26,7 mois de ventes au rythme actuel. Mais cette moyenne cache des écarts spectaculaires entre les villes.

Un stock national qui grossit depuis plus de quatre ans

Selon les mêmes données du CBS, le stock de logements neufs invendus progresse en moyenne de 1,2 % par mois depuis avril 2022. Le district de Tel-Aviv concentre à lui seul environ 26 330 logements, soit près de 31 % du total national, devant le district Centre (environ 21 190) ; la ville de Jérusalem en compte environ 10 250. Pourtant, les promoteurs vendent : sur la période juin-août 2026, environ 10 110 logements neufs ont été vendus, soit 41,8 % de l'ensemble des transactions et 24,9 % de plus qu'un an plus tôt, tandis que les ventes de logements anciens reculaient de 1,4 %. Une part importante de ces ventes neuves, 35,8 % durant l'été, relève toutefois de logements subventionnés par l'État. Les prix, eux, restent orientés à la baisse : l'indice du CBS affiche -1,8 % sur un an en juillet-août 2026, et -0,6 % par rapport à juin-juillet.

Le baromètre de Globes : de 1 an à plus de 13 ans de stock

Dans une analyse publiée le 20 octobre 2026, le quotidien économique Globes a rapporté, à partir des données du CBS, le stock de chaque ville à son rythme de ventes. Le journal considère qu'un marché est équilibré lorsque l'offre représente au plus deux ans de ventes. Les résultats sont contrastés. À Ashkelon, 1 419 logements neufs étaient disponibles fin août pour 118 ventes par mois : un an de stock seulement. Netivot (1,2 an), Haïfa (1,4 an) et Rehovot (1,7 an) restent elles aussi sous le seuil des deux ans. Tel-Aviv-Yafo, avec 9 820 logements et 348 ventes par mois, affiche 2,4 ans, juste au-dessus de l'équilibre.

À l'autre extrémité, Jérusalem cumule 10 249 logements invendus pour 156 ventes mensuelles, soit 5,5 ans de stock. Beit Shemesh et Bat Yam sont à 5,3 ans, Kiryat Gat à près de 6,5 ans avec environ 3 000 logements, Lod et Be'er Ya'akov à près de 10 ans. Le cas extrême est celui de Yehud-Monosson : 1 670 logements en stock alors que seulement 63 ont été vendus au premier semestre, ce qui représente plus de 13 ans de ventes. Globes précise que Lod et Kiryat Gat comptent chacune environ 3 000 logements invendus, davantage que Rishon LeZion et Holon réunies.

Ce que cela change pour les prix en shekels et en dollars

Au taux représentatif de la Banque d'Israël du 23 octobre 2026, soit 3,112 NIS pour 1 USD et 3,4844 NIS pour 1 euro, un appartement neuf affiché à 3 000 000 NIS représente environ 964 000 dollars ou environ 861 000 euros. Dans une ville où le stock dépasse cinq ans, le promoteur dispose de peu de raisons de tenir son prix catalogue : les acheteurs qui négocient obtiennent plus facilement des conditions de paiement avantageuses, des travaux inclus ou des remises. Dans une ville à un ou deux ans de stock, au contraire, la marge de négociation est nettement plus étroite. Le CBS indique d'ailleurs que, parmi les ventes de logements neufs hors programmes subventionnés, 30 % des transactions du marché libre comportaient en août un avantage de financement, contre 20 % en mai : la remise passe de plus en plus par le crédit plutôt que par le prix affiché.

Un stock élevé n'est pas toujours une bonne affaire

Un stock abondant signale un marché favorable à l'acheteur, mais pas nécessairement une opportunité d'investissement. Une ville qui met plus de cinq ans à absorber ses logements neufs est aussi une ville où la revente ou la mise en location peut s'avérer plus lente, puisque l'acheteur fera concurrence à des logements neufs encore disponibles auprès des promoteurs. À l'inverse, des villes comme Haïfa ou Rehovot, proches de l'équilibre, offrent moins de marge de négociation mais un marché plus liquide. L'acheteur de la diaspora, qui ne peut pas visiter chaque semaine un chantier, a donc intérêt à croiser trois données avant de choisir : le nombre d'années de stock, l'évolution des prix du district et le calendrier de livraison.

Les données de prix par district du CBS (juillet-août 2026) montrent d'ailleurs des évolutions très différentes : -2,7 % sur un an dans le district Centre, -1,9 % à Tel-Aviv, -1,5 % dans le Sud, -1,4 % à Haïfa, -0,8 % dans le Nord et -0,2 % à Jérusalem. La capitale résiste donc mieux que la moyenne malgré son stock de plus de cinq ans, ce qui suggère une demande locale plus soutenue qu'ailleurs.

Comment utiliser cette carte avant d'acheter

Trois réflexes s'imposent. D'abord, demander systématiquement quel est le stock du projet et de la ville avant de négocier. Ensuite, comparer le prix demandé avec les transactions réellement conclues dans le quartier, une information publique accessible via les registres officiels. Enfin, faire examiner par un avocat israélien le contrat de vente, les garanties bancaires et le calendrier de paiement, surtout pour un achat sur plan. Toutes les étapes d'un achat à distance sont détaillées dans notre guide ultime de l'immobilier en Israël.

Une carte à lire ville par ville

Avec 26,7 mois de stock au niveau national mais de un an à plus de treize ans selon les villes, le marché israélien n'a pas un seul visage. Pour les communautés juives du monde entier, la question n'est plus seulement « où acheter ? », mais « où mon pouvoir de négociation est-il le plus fort ? ». L'équipe d'Immobilier.co.il vous aide à lire cette carte et à identifier la ville qui correspond à votre budget et à votre projet.