Dollar faible, euro résistant : qui achète en Israël en 2026

Pour un Juif de Brooklyn, de Londres, de Moscou, de Berlin, de Buenos Aires ou de Montréal, acheter en Israël commence rarement par une visite d'appartement : cela commence par une conversion de devises. Et au premier trimestre 2026, cette conversion a rarement été aussi défavorable pour les détenteurs de dollars. Selon les économistes du gouvernement israélien cités par le Times of Israel, le dollar a perdu 13,6 % face au shekel par rapport à la même période de 2025, contre seulement 4 % pour l'euro. Résultat : la carte des acheteurs étrangers se redessine, au détriment des Américains et au bénéfice des Européens.

Premier trimestre 2026 : les Américains stagnent, les Français et les Britanniques progressent

Les chiffres du premier trimestre 2026, relayés par le Times of Israel en mai, sont parlants. Les acheteurs américains ont acquis 238 logements, contre 248 un an plus tôt, et leur part des achats étrangers est tombée à 49 %, contre 60 % au premier trimestre 2025. Dans le même temps, les acheteurs français sont passés de 84 à 130 logements, et les acheteurs britanniques de 37 à 57. Plus loin dans le classement, on relève 16 acquisitions par des Canadiens et 10 par des Australiens.

Ces volumes restent modestes à l'échelle d'un marché d'environ 8 000 logements vendus par mois selon le Bureau central des statistiques (CBS), mais ils comptent : les acheteurs étrangers se concentrent sur des villes et des quartiers précis, où leur poids est bien supérieur à leur part nationale.

Pourquoi la devise explique l'écart

Les économistes du gouvernement attribuent ce déplacement aux fluctuations de change. Un acheteur qui détient des dollars a vu son pouvoir d'achat fondre de 13,6 % en shekels sur un an, alors que celui qui détient des euros n'a perdu que 4 %. À prix égal en shekels, un bien est donc mécaniquement plus cher pour le premier que pour le second.

Le shekel lui-même reste fort. Le Times of Israel indiquait un taux de 3,06 shekels pour un dollar dans son édition d'août, 2,99 le 4 septembre, puis 3,07 le 2 octobre : le dollar a regagné environ 2,7 % en un mois, un léger répit pour les acheteurs en dollars, sans changer la tendance de fond. À titre d'illustration, un appartement affiché 3 millions de shekels coûte aujourd'hui environ 977 000 dollars.

Où chaque communauté achète

La géographie des achats raconte aussi une histoire de budget et de culture. Selon les mêmes données du premier trimestre, les Américains ont acheté à Jérusalem (52,5 % de leurs acquisitions), puis à Netanya (27 logements), Beit Shemesh (24), Kiryat Gat (11) et Tel Aviv (10). Leur prix médian atteint 5,1 millions de shekels, soit environ 1,66 million de dollars au taux d'octobre (3,07) : un panier nettement haut de gamme.

Les acheteurs français, eux, ont privilégié Netanya (35 logements), Jérusalem (28), Tel Aviv (28), Bat Yam (12) et Ashdod (5), pour un prix moyen (et non médian) de 2,8 millions de shekels, environ 912 000 dollars. Deux profils, deux budgets, deux logiques de marché : le haut de gamme jérusalémite d'un côté, le littoral accessible de l'autre.

Octobre 2026 : la tendance se confirme

Le dernier « Housing Snapshot » du Times of Israel, publié le 2 octobre, signale à nouveau cette dynamique : les acheteurs français et britanniques sont en hausse, tandis que les Américains restent hésitants. Cette observation s'inscrit dans un marché immobilier qui reste hésitant : selon le CBS, les prix ont progressé de 0,2 % sur juin-juillet 2026 par rapport à mai-juin, mais restent inférieurs de 1,2 % à leur niveau d'un an plus tôt. En juillet, 7 692 logements ont été vendus, soit 4 % de moins qu'en juillet 2025.

Pour un acheteur étranger, ce contexte est paradoxal : les prix sont inférieurs de 1,2 % à ceux d'il y a un an en shekels, mais la force du shekel absorbe cet avantage pour les détenteurs de dollars. L'équation est plus favorable pour ceux qui disposent d'euros ou de livres sterling.

Que faire quand on détient des dollars ?

Attendre un hypothétique rebond du dollar est un pari, pas une stratégie : les prévisions de change se trompent souvent, et le marché israélien n'a pas attendu pour s'adapter. Selon des analyses du marché, les vendeurs les plus motivés se montrent plus ouverts à la négociation, ce qui peut compenser en partie le désavantage de change.

Un acheteur américain ou canadien n'est pas condamné à l'attentisme, mais il doit raisonner autrement. Le calendrier de paiement des promoteurs offre un levier : le Jerusalem Post décrivait en juin des acheteurs qui versent 15 à 20 % de fonds propres et ne règlent le solde qu'à la livraison, parfois des années plus tard. Cet échelonnement permet de répartir l'exposition au change dans le temps, plutôt que de convertir l'intégralité du budget en une seule fois. Le même journal notait que les promoteurs s'étaient montrés plus souples sur les échéanciers.

Reste que chaque situation est différente : la monnaie de revenus, l'horizon de détention et le recours éventuel à un financement local pèsent autant que le taux du jour. Nous détaillons ces arbitrages dans notre guide ultime de l'immobilier en Israël.

Une communauté mondiale, des monnaies différentes

La diaspora juive n'a pas une seule monnaie, et c'est ce qui rend le marché israélien si particulier : quand le dollar flanche, l'euro et la livre sterling prennent le relais. Les chiffres de 2026 montrent que la demande de la diaspora ne disparaît pas, elle se rééquilibre : les Américains restent le premier groupe d'acheteurs étrangers, avec 49 % du total. Pour réussir son projet, il faut donc regarder son propre taux de change autant que les prix au mètre carré.

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