Снижение цен на 1,8%: настоящее падение — в другом

Цены в Израиле снижаются: эта информация распространяется во всех общинах, от Лос-Анджелеса до Лондона, Страсбурга и Санкт-Петербурга. Но насколько именно? По данным Центрального статистического бюро (ЦСБ) — на 1,8% за год. По мнению риелторов, экономистов и данным Министерства финансов, реальная картина сложнее, и настоящее снижение, возможно, кроется в другом. Суммы пересчитаны по курсу около 3,11 шекеля за 1 доллар США.

-1,8% за год, но +26,8% за пять лет

По данным Times of Israel от 30 октября, средние цены снизились на 0,6% в период с мая-июня по июль-август 2026 года и на 1,8% за год. Падение наблюдалось в течение 7 из последних 12 месяцев. Однако на более длинном горизонте картина обратная: с июля-августа 2021 года средние цены выросли на 26,8% (+24,3% для новостроек). С 7 октября 2023 года рост составил около 7%. В долгосрочной перспективе, как отмечает издание, цены выросли более чем втрое с середины 2000-х годов и примерно на 230% с 2007 года.

Иными словами, нынешняя коррекция реальна, но скромна на фоне предыдущего роста. Средняя цена жилья в Тель-Авиве — 3,58 млн шекелей (около 1,15 млн долларов США) в мае-июне по данным ЦСБ — не обрушилась.

В реальном выражении: -4,5% по оценке экономиста

С поправкой на инфляцию снижение выглядит более значительным. Экономист Дэвид Генесов, которого цитирует Times of Israel, оценивает снижение с поправкой на инфляцию примерно в 4,5%. Стоит отнестись к этой цифре осторожно: годовая инфляция, опубликованная Банком Израиля за сентябрь, составляет 1,6%, и простое вычитание -1,8% и 1,6% дало бы около -3,4%. Это расхождение не объясняется в статье, где не уточняется методика расчёта. Но суть остаётся прежней: в пересчёте на покупательную способность цены ниже, чем год назад.

Снижение, которое не видно в статистике

Индексы ЦСБ измеряют цену по договору. Однако риелторы, которых цитирует Times of Israel, утверждают, что некоторые застройщики тихо снизили цены на 10% и более. Эран Роллс, возглавляющий Israel Building Center, считает, что такие преимущества, как льготное финансирование или улучшенная отделка, могут составлять около 10% от цены. В июне Jerusalem Post сообщал скорее о стимулах порядка 5% от цены со стороны застройщиков.

Данные главного экономиста Министерства финансов, опубликованные Buyitinisrael, подтверждают рост таких льгот: льготное финансирование применялось в 20% сделок в пяти отслеживаемых регионах в мае 2026 года (самый низкий показатель с ноября 2024 года) и в 30% — в августе. Для квартиры с заявленной ценой 3 млн шекелей (около 965 000 долларов США) льгота в 10% составляет 300 000 шекелей, то есть около 96 000 долларов — сумма, которая не отражается ни в одном индексе.

85 000 непроданных новостроек

Именно избыток предложения вынуждает застройщиков идти на уступки. По данным ЦСБ, в продаже находится более 85 000 новых квартир на разных стадиях строительства — это около двух с половиной лет продаж при нынешних темпах, как отмечает Times of Israel. Buyitinisrael уточняет: около 85 680 единиц на конец августа, что соответствует 26,7 месяцам продаж. Примерно 55% приходится на Тель-Авив и центральный регион, а около 10 000 (12%) — на Иерусалим. Среди городов с наибольшим объёмом непроданных новостроек также значатся Бат-Ям (около 4 990), Хайфа, Рамат-Ган, Нетания, Лод и Кирьят-Гат.

Эти цифры вызывают споры. Дани Бен-Шахар призывает к осторожности: методика подсчёта доступного жилья вызывает вопросы, а часть фонда приходится на продажи на этапе предпродаж. Он также отмечает, что продавцы вторичного жилья сопротивляются снижению заявленных цен, что удерживает цены на прежнем уровне.

Кому выгодна эта ситуация?

Эран Роллс утверждает, что государство получает от половины до двух третей цены новой квартиры через продажу земли, НДС и налоги на сделки — это его собственная оценка, а не официальная статистика. Он также связывает краткосрочный спрос с покупателями из-за рубежа, называя антисемитизм одним из факторов. Дани Бен-Шахар напоминает, что пузыри распознаются только после того, как лопнут. Поэтому наиболее разумный подход — покупать исходя из своих потребностей и бюджета, торгуясь по цене, а не пытаясь угадать нижнюю точку рынка.

Ставки: пауза, а не разворот

21 октября Банк Израиля сохранил базовую ставку на уровне 3,25%, при этом льготная (прайм) ставка составила 4,75%. Инфляция находится на уровне 1,6%, безработица — 3,3%. Исследовательская служба банка прогнозирует среднюю ставку около 3% в третьем квартале 2027 года, тогда как рынок и частные аналитики ожидают 3,1%. Следующее решение запланировано на 23 ноября. Что касается кредитования, объём новых ипотечных займов достиг 9,7 млрд шекелей в мае (около 3,1 млрд долларов США), увеличившись на 19% за год, по данным Банка Израиля, опубликованным Jerusalem Post.

Как читать эти цифры, если вы покупаете из-за рубежа

Для покупателя из диаспоры напрашиваются три практических вывода. Всегда сравнивайте чистую цену — после учёта льгот по финансированию и отделке, — а не заявленную. Уточняйте у застройщика дату сдачи объекта, поскольку значительная часть предложения приходится на предпродажи. И не забывайте о курсе валют: при курсе шекеля около 3,10–3,11 за 1 доллар США, после 30-летнего пика в мае, как сообщает Times of Israel, стоимость одного и того же объекта в долларах изменилась всего за несколько месяцев. Наш подробный гид по недвижимости в Израиле описывает все этапы покупки.

Хотите сравнить предложения застройщиков? Ознакомьтесь с новостройками и объектами вторичного рынка на сайте Immobilier.co.il.