Imposta di acquisto all'8%: cosa cambia con la riforma 2026 per gli stranieri

Per un ebreo della diaspora che prepara il proprio acquisto in Israele — che viva a New York, Parigi, Londra, Berlino, Mosca o Buenos Aires — la prima voce del budget non è il prezzo dell'appartamento. È l'imposta di acquisto. E dall'entrata in vigore della Legge degli Accordi, a metà febbraio 2026, le regole sono cambiate. Nuovi scaglioni, riforma del registro fondiario, divario fiscale spettacolare tra chi ha fatto la sua aliyah e chi acquista rimanendo residente all'estero: ecco cosa bisogna capire, dati alla mano, prima di firmare.

La riforma di febbraio 2026, in breve

La Legge degli Accordi 2026 ha ridisegnato gli scaglioni del Mas Rechisha (l'imposta di acquisto israeliana), ricalibrato le soglie di esenzione per i primi acquirenti e i nuovi immigrati, e modernizzato la procedura di registrazione al Tabou (il registro fondiario). I parametri stabiliti si applicano per un periodo pluriennale, il che offre finalmente visibilità agli acquirenti stranieri che pianificano su diversi mesi.

Il principio fondamentale rimane invariato: uno straniero può acquistare in Israele con diritti di proprietà quasi identici a quelli di un residente. La differenza non è giuridica, è fiscale. Ed è pesante.

8% fin dal primo shekel: il costo reale per un non residente

Un acquirente non residente — o qualsiasi investitore che acquista un'abitazione aggiuntiva — è tassato all' 8% fin dal primo shekel, fino a 6.055.070 NIS (circa 1.985.000 USD), poi al 10% oltre tale soglia. Non esiste uno scaglione allo 0%, nessuna detrazione iniziale.

Prendiamo un appartamento a 3.000.000 NIS (circa 984.000 USD, sulla base di 1 USD = 3,05 NIS). L'imposta di acquisto per un acquirente straniero ammonta all'8% del totale, ovvero 240.000 NIS, pari a circa 78.700 USD. Su un immobile a 2.000.000 NIS (656.000 USD), il conto è già di 160.000 NIS (52.500 USD). Questa somma si aggiunge al prezzo, all'anticipo, agli onorari di avvocato e mediatore. Molti acquirenti della diaspora la scoprono troppo tardi nel loro piano di finanziamento.

Lo status di oleh: il divario fiscale che cambia tutto

È qui che la riforma acquista tutto il suo significato per la diaspora. Il nuovo immigrato (oleh) beneficia di un regime nettamente più favorevole per la sua unica residenza: 0% fino a 1.978.745 NIS, poi solo lo 0,5% fino a 6.055.070 NIS. Questa aliquota si applica una volta per nucleo familiare, per un acquisto effettuato da un anno prima a sette anni dopo l'aliyah.

Riprendiamo il nostro appartamento a 3.000.000 NIS. Laddove il non residente paga 240.000 NIS, l'oleh paga solo la frazione al di sopra della soglia esente allo 0,5%, ovvero circa 5.100 NIS (1.670 USD). Il divario supera 234.000 NIS — quasi 77.000 USD — su uno stesso immobile. Spesso equivale a un anno di reddito, o a una cucina e un bagno interamente ristrutturati.

Il messaggio è lo stesso per un acquirente di Los Angeles, Milano o San Pietroburgo: il calendario dell'aliyah e quello dell'acquisto meritano di essere pianificati insieme. Per alcune famiglie, posticipare la firma di qualche mese per farla coincidere con lo status di oleh rappresenta il risparmio fiscale più importante dell'intero progetto.

Oltre all'imposta di acquisto: plusvalenza, valorizzazione e Tabou digitalizzato

L'imposta di acquisto non è l'unica voce fiscale. Altri tre elementi meritano l'attenzione dell'acquirente straniero:

Il Mas Shevach (imposta sulla plusvalenza): 25% sul guadagno reale, corretto per l'inflazione, al momento della rivendita. Riguarda soprattutto l'investitore che acquista per rivendere a medio termine.

L'Hetel Hashbacha (tassa di valorizzazione): quando un comitato urbanistico locale approva un cambiamento che aumenta il valore di un immobile — riclassificazione, diritti di costruzione aggiuntivi — il Comune può prelevare fino al 50% della valorizzazione. È un punto cruciale per chi acquista in una zona interessata da un progetto di riqualificazione urbana.

La riforma del Tabou: dal 2026, la maggior parte dei trasferimenti di proprietà residenziali standard avviene tramite presentazione elettronica attraverso il portale del registro fondiario. Risultato atteso: un trattamento più rapido delle pratiche ordinarie, ma fasi di conformità aggiuntive per le operazioni transfrontaliere — ovvero, precisamente, quelle degli acquirenti della diaspora. Anche le spese di registrazione sono state ricalibrate, con un lieve aumento sugli immobili di fascia alta.

Cosa deve tenere a mente la diaspora prima di firmare

Tre accorgimenti sono fondamentali. Prima di tutto, integrare l'imposta di acquisto fin dalla prima simulazione di budget, mai dopo: su un immobile a 3 milioni di shekel, rappresenta l'8% del prezzo per un non residente. Poi, fare il punto sulla propria situazione: un progetto di aliyah, anche a medio termine, può trasformare una fattura da 240.000 NIS in poche migliaia di shekel. Infine, dichiarare nei tempi previsti: la dichiarazione dell'imposta di acquisto deve essere depositata presso l'amministrazione fiscale israeliana entro 30 giorni dalla firma (il pagamento è invece dovuto entro 60 giorni), con la documentazione a supporto per qualsiasi aliquota ridotta.

Queste regole sono le stesse per tutti, indipendentemente dalla nazionalità. È questo che rende il tema universale: la divisione fiscale in Israele non separa i francesi dagli americani o dai latinoamericani, separa il residente e l'oleh dall'acquirente che rimane non residente. Per una panoramica completa del percorso di acquisto, dalla ricerca alla consegna delle chiavi, consultate la nostra guida definitiva all'immobiliare in Israele.

Conclusione

La riforma 2026 non ha chiuso la porta agli acquirenti stranieri: ha semplicemente reso il costo d'ingresso più leggibile — e più elevato per chi acquista senza status di residente. Ben anticipata, la fiscalità israeliana si pianifica; mal anticipata, fa deragliare un budget. La buona notizia è che ogni situazione ha la sua strategia ottimale, a condizione di costruirla prima di firmare, non dopo.

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Tasso di cambio indicativo: 1 USD = 3,05 NIS (luglio 2026). Le aliquote fiscali e le soglie sono soggette a variazioni; questo articolo ha finalità informative e non costituisce una consulenza fiscale o legale personalizzata.