Pinouï-binouï in Israele: i diritti del proprietario prima di firmare

Il vostro immobile in Israele è interessato da un progetto di pinouï-binouï (פינוי בינוי) : un promotore propone di demolirlo e di consegnarvi, alcuni anni dopo, un appartamento nuovo in una torre moderna. L'offerta è allettante, ma impegna il vostro bene per molto tempo e obbedisce a un quadro giuridico preciso. Ecco cosa un proprietario, soprattutto se risiede in Francia, deve sapere prima di firmare.

I. Cos'è un progetto di pinouï-binouï?

Il pinouï-binouï, letteralmente "evacuazione-ricostruzione", è la forma più ambiziosa del rinnovamento urbano israeliano, la hithadshout ironit (התחדשות עירונית). A differenza del Tama 38 (תמ"א 38), che rinforza e sopraeleva un edificio esistente, esso consiste nel demolire un insieme di edifici vecchi, spesso degli anni 1950-1970, per costruire al loro posto un complesso nuovo, più denso e più alto.

Il promotore finanzia l'operazione grazie agli appartamenti supplementari che venderà; ogni proprietario cede il proprio vecchio appartamento e riceve un alloggio nuovo, generalmente più grande, con parcheggio, ascensore e vano protetto. Il dispositivo è disciplinato da una legge specifica ed è supervisionato dalla Rashout Lehithadshout Ironit (הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית), l'autorità governativa del rinnovamento urbano.

II. Cosa riceve il proprietario in cambio del suo appartamento

Non si tratta di una vendita classica: il proprietario scambia il proprio bene con un bene futuro. Un contratto ben negoziato prevede quindi:

• un appartamento nuovo la cui superficie, piano, orientamento e finiture sono definiti fin dalla firma;

• la copertura da parte del promotore di un affitto di ricollocamento per tutta la durata dei lavori, nonché delle spese di trasloco;

• una garanzia bancaria ai sensi della legge sulla vendita di alloggi (חוק המכר דירות), che protegge il valore dell'appartamento promesso in caso di inadempienza del promotore;

• la copertura degli onorari dell'avvocato che rappresenta i proprietari di fronte al promotore;

• un regime fiscale favorevole: entro i limiti fissati dalla legge, lo scambio è esente da Mas Shevah (מס שבח) e da Mas Rechisha (מס רכישה), e la tassa di miglioramento Heitel Hashbaha (היטל השבחה) è a carico del promotore. Oltre questi massimali, ad esempio se il proprietario ottiene un corrispettivo in denaro o una superficie nettamente superiore, può ricomparire un'imposizione.

I proprietari anziani beneficiano inoltre di protezioni particolari: il promotore deve proporre loro soluzioni adeguate, come un compenso per ricollocarsi altrove o in una residenza per anziani.

III. La maggioranza qualificata e il proprietario "recalcitrante"

Un progetto di pinouï-binouï non richiede l'unanimità: una maggioranza qualificata di proprietari può trascinare gli altri. Questa soglia, a lungo fissata all'80% degli appartamenti, è stata abbassata dal legislatore e si situa oggi, a determinate condizioni, intorno ai due terzi dei proprietari, con un requisito parallelo sulle parti comuni; le modalità esatte vanno verificate progetto per progetto.

Una volta raggiunta questa maggioranza, il proprietario che rifiuta di firmare, il dayar sarvan (דייר סרבן), si espone a un'azione legale da parte dei suoi vicini. Il tribunale verifica se il rifiuto è "ragionevole": un progetto non sostenibile, l'assenza di ricollocamento adeguato o garanzie insufficienti sono motivi legittimi. Un rifiuto mirante solo a ottenere di più rispetto agli altri può invece essere giudicato abusivo; il recalcitrante rischia allora di essere condannato a indennizzare i vicini, o addirittura di vedersi designare un mandatario per firmare al suo posto. Meglio quindi negoziare presto, al fianco della maggioranza, piuttosto che subire tardi una decisione giudiziaria.

IV. I punti di attenzione per un proprietario residente in Francia

Molti appartamenti interessati appartengono a francofoni che vivono in Francia, che li affittano o li occupano alcune settimane all'anno. La loro situazione richiede un'attenzione particolare.

Non confondere lettera d'impegno e contratto

I promotori fanno spesso firmare prima un documento preliminare, il ktav hitkhaïvout (כתב התחייבות), che riserva loro il progetto. Presentato come innocuo, può vincolare il proprietario per un lungo periodo e non deve mai essere firmato senza una lettura attenta.

La procura e la firma a distanza

Il contratto definitivo viene firmato in Israele, presso l'avvocato dei proprietari. Un proprietario residente in Francia può firmare tramite procura (ייפוי כוח), a condizione che sia precisa, affidata a un mandatario di fiducia e stabilita in una forma riconosciuta in Israele: davanti a un notaio israeliano, davanti al consolato d'Israele in Francia, o davanti a un notaio francese con apostille e traduzione. Una procura troppo generica o mal legalizzata può ritardare l'intero progetto e indebolire la posizione del proprietario.

Verificare la situazione del bene al Tabou

Prima di ogni firma, occorre controllare l'estratto del registro fondiario, il Tabou (טאבו) : il bene è registrato a nome del proprietario, o ancora a nome di un genitore deceduto la cui successione non è mai stata regolarizzata? Esiste un'ipoteca, un pignoramento o una hé'arat azhara (הערת אזהרה) vecchia? Regolarizzare una successione può richiedere diversi mesi; meglio provvedere prima che il progetto lo richieda.

I redditi locativi

Il proprietario locatore deve anticipare la fine del contratto d'affitto al momento dell'evacuazione e negoziare un'indennità per la perdita di canoni; le conseguenze fiscali dell'operazione in Francia meritano di essere esaminate con un consulente competente in diritto fiscale francese.

V. Le grandi fasi di un progetto

• costituzione di un comitato di proprietari, la nétsigout (נציגות), e scelta di un avvocato che rappresenti l'insieme dei proprietari;

• consultazione di più promotori e confronto delle loro offerte;

• negoziazione e poi firma del contratto da parte della maggioranza richiesta;

• approvazione del piano urbanistico e ottenimento del permesso di costruire, fase spesso la più lunga;

• evacuazione, demolizione, costruzione;

• consegna degli appartamenti nuovi e registrazione dei nuovi diritti al Tabou.

Tra la prima firma e la consegna delle chiavi, occorre contare diversi anni: il contratto deve prevedere scadenze perentorie e sanzioni a carico del promotore, altrimenti il proprietario può restare vincolato indefinitamente a un progetto che non avanza.

Conclusione – Perché farsi accompagnare da un avvocato in pinouï-binouï?

Il pinouï-binouï può trasformare un vecchio appartamento in un alloggio nuovo di valore nettamente superiore, senza sborsare uno shekel. Ma il proprietario si impegna per anni sulla fiducia di un contratto redatto da professionisti esperti. Un avvocato verifica le garanzie, le scadenze, la fiscalità e la validità delle procure e, se conosce la realtà dei proprietari che vivono in Francia, adatta alla loro situazione la firma a distanza, la regolarizzazione dei titoli al Tabou e la protezione dei redditi locativi.