Obra nueva vs. segunda mano: el mercado israelí se divide en dos

Ya sea que se compre en Jerusalén, en Netanya o en Tel Aviv, ya se viva en Nueva York, en Londres, en Moscú o en São Paulo, surge siempre la misma pregunta: ¿el mercado inmobiliario israelí se está recuperando o se está hundiendo? Los datos publicados entre julio y octubre de 2026 ofrecen una respuesta matizada: hace ambas cosas a la vez. La obra nueva y la segunda mano siguen ahora trayectorias distintas, y entender esta brecha cambia la forma de negociar una compra.

La primavera: una obra nueva al alza, una segunda mano en claro retroceso

Según la Oficina Central de Estadística (CBS), citada por JFeed y TheMarker, se vendieron 21.390 viviendas entre marzo y mayo de 2026, un 10,6 % menos que el trimestre anterior y un 5,7 % menos que un año antes. Pero este promedio oculta dos mercados opuestos. Las ventas de viviendas nuevas alcanzaron las 8.910 unidades, un 8,2 % más interanual, mientras que las reventas cayeron a 12.480 viviendas, un 17,2 % menos que el trimestre anterior. Alrededor del 29 % de las viviendas nuevas vendidas en este periodo correspondían a programas de vivienda subvencionada.

Al mismo tiempo, el stock de viviendas nuevas sin vender alcanzaba las 84.130 unidades, es decir 28,9 meses de ventas al ritmo actual. Jerusalén contaba con 10.368 y Tel Aviv-Jaffa con 9.811. Dicho de otro modo: promotores que deben liquidar sus existencias, y vendedores de viviendas de segunda mano que tienen dificultades para encontrar comprador.

Un verano irregular

Los meses siguientes fueron agitados. En mayo se vendieron 8.246 viviendas (+23 % interanual), de las cuales 3.613 eran nuevas (+51 %) y 4.633 de segunda mano (+7 %). En junio, el volumen subió a 8.757 transacciones (+50 % interanual), con 3.593 viviendas nuevas (+84 %) y 5.164 de segunda mano (+33 %), mientras que las compras de inversores alcanzaron las 1.392 unidades (+64 %). Luego julio frenó el entusiasmo: 7.692 viviendas vendidas, un 12 % menos que en junio y un 4 % menos que en julio de 2025.

El detalle de julio confirma la división: 2.968 viviendas nuevas (+9 % interanual) frente a 4.724 de segunda mano (-11 % interanual). Las compras de inversores retrocedieron a 1.146 unidades, un 18 % menos que en junio y un 4 % menos que un año antes.

El Estado, principal apoyo de la obra nueva

Una cifra explica en gran parte la resistencia de la obra nueva: según el Times of Israel, los programas de vivienda subvencionada representaron el 41 % de las transacciones de viviendas nuevas en julio, frente al 38 % anterior (una medición mensual, no directamente comparable con la cifra trimestral del 29 % citada más arriba). El mercado de obra nueva está, por tanto, cada vez más impulsado por compradores elegibles para dispositivos públicos, mientras que el de segunda mano depende más de la demanda libre, más sensible al coste del crédito y al clima de seguridad.

Un comprador de la diáspora debe verificar, proyecto por proyecto, la proporción de viviendas afectada y las condiciones de acceso a estos programas, que se basan en criterios de elegibilidad fijados por el Estado.

¿Qué dicen los precios?

En cuanto a los precios, el CBS registró una caída del 1 % en abril-mayo de 2026, la más fuerte en ocho años según el Times of Israel, seguida de una estabilización: +0,1 % en mayo-junio y +0,2 % en junio-julio, con un retroceso interanual del 1,2 %. Las diferencias regionales son marcadas: en un año, Jerusalén avanza un 1,1 % y el distrito Norte un 1,0 %, mientras que el distrito Centro retrocede un 3,2 %. Al tipo de cambio del 2 de octubre de 2026 (3,07 shekels por dólar), un apartamento de 3 millones de shekels se sitúa en torno a los 977.000 dólares.

Otras dos señales merecen atención. Por un lado, el Times of Israel señala que cerca del 90 % de la capacidad de mano de obra de la construcción perdida desde el 7 de octubre de 2023 se ha recuperado, lo que debería sostener el ritmo de las obras. Por otro lado, los alquileres han aumentado un 4,4 % interanual (datos de mayo, Times of Israel): un dato útil para cualquier inversor de la diáspora que contemple una compra destinada al alquiler.

Lo que esto cambia para un comprador extranjero

Para el comprador no residente, esta división es más una oportunidad que un riesgo, siempre que se extraigan las lecciones correctas. En la obra nueva, el Jerusalem Post describía en junio a promotores más flexibles y plazos de pago más extendidos, con compradores que aportan entre un 15 y un 20 % de fondos propios y liquidan el saldo solo en la entrega, a veces años después. Ante un stock de más de 84.000 viviendas sin vender, existe margen de negociación, sobre todo en las ciudades donde este stock es mayor.

En la segunda mano, la debilidad de las reventas puede abrir oportunidades de precio, pero exige prudencia: una propiedad de segunda mano requiere una verificación jurídica y técnica más exhaustiva. Nuestra guía definitiva del sector inmobiliario en Israel detalla los controles esenciales, desde la inscripción de la propiedad hasta las garantías aplicables.

Un mercado que hay que seguir de cerca

El mensaje de las estadísticas del verano de 2026 es claro: ya no existe un único mercado inmobiliario israelí, sino al menos dos, y quién gana en la negociación depende de lo que se compre. Para las comunidades de la diáspora, esto significa decidir entre la previsibilidad de una obra nueva pagadera por plazos y el posible descuento de una vivienda de segunda mano.

Para saber qué segmento se ajusta a su proyecto, el equipo deImmobilier.co.il lo acompaña en cada etapa, desde el extranjero.