Terrenos: el grifo se cierra mientras 85.000 viviendas esperan

Para un judío de la diáspora que sueña con un apartamento en Israel, una cifra tranquiliza: más de 85.000 viviendas nuevas esperan compradores. Otra preocupa a los especialistas: el Estado vende cada vez menos terrenos para construir nuevas. Ambos hechos coexisten, y es su desfase en el tiempo lo que importa para quien compra hoy.

35.143 viviendas en nueve meses, frente a 91.993 en 2025

La Autoridad de Tierras de Israel (ILA) mide la oferta de terrenos públicos por el número de viviendas cubiertas por sus licitaciones. Las cifras publicadas a fines de septiembre de 2026 muestran una caída pronunciada: más de 107.000 viviendas en 2022, 93.456 en 2023, 113.197 en 2024, 91.993 en 2025, y solo 35.143 de enero a septiembre de 2026. Este total representa menos de la mitad del de todo el año pasado, y se sitúa incluso por debajo del nivel de 2020 (50.622).

Otro indicador apunta en el mismo sentido: los resultados de licitaciones se publicaron para 99 terrenos en el primer semestre de 2026, frente a 268 un año antes y 743 en el primer semestre de 2022, según Yesodot Group, citado por Buy It In Israel.

Por qué los promotores ya no compran

Las causas citadas son conocidas: un stock sin vender elevado que reduce la necesidad de nuevos terrenos, costos de financiación que vuelven cautelosos a los promotores, la incertidumbre militar y política, cambios de dirección en la ILA, y municipios que deben financiar carreteras y escuelas antes de abrir nuevos barrios. Dicho de otro modo, la contracción no es una decisión exclusiva del Estado: también es la respuesta de un sector que tiene dificultades para vender lo que ya ha construido.

La paradoja: un récord de obras en curso

Paradójicamente, nunca había habido tantas viviendas en construcción: 217.200 a finales de junio de 2026, un récord, con un aumento del 8% interanual, según International Investment. Alrededor de 38.000 viviendas iniciaron obras en el primer semestre, y se concedieron permisos para otras 37.000. Pero las finalizaciones retrocedieron un 9,7% en el segundo trimestre respecto al primero, y el stock sin vender alcanzaba las 85.682 viviendas nuevas a finales de agosto (Oficina Central de Estadística, vía Buy It In Israel), es decir, cerca de 27 meses de ventas.

Misma tendencia en la renovación urbana: los permisos de renovación cayeron alrededor de un 20% en 2025 respecto a 2024, según la Autoridad Gubernamental de Renovación Urbana, aun cuando las aprobaciones de planes alcanzaban niveles récord.

Una demanda que sigue siendo débil

En cuanto a la demanda, agosto de 2026 registró 7.532 apartamentos vendidos (-1% interanual, -2% mensual), según datos del Ministerio de Finanzas recogidos por el Times of Israel. Las viviendas nuevas, incluidas las subvencionadas, aumentaron un 6% interanual hasta 3.362 ventas, mientras que las de segunda mano cayeron un 7% hasta 4.170. Las compras de inversores alcanzaron las 1.077 (-2% interanual). El panorama es el de un mercado a la espera: pocas ventas, mucho stock y terrenos cada vez más escasos.

El calendario: el efecto se verá en tres o cuatro años

La construcción dura en promedio 32 meses y la obtención de un permiso unos tres años, recordaba el Jerusalem Post en enero de 2026. Un terreno no vendido hoy no producirá, por tanto, viviendas antes de varios años. Para el resto de 2026, el calendario de la ILA prevé 422 procedimientos, pero solo 70 están abiertos, para 9.187 viviendas. En diciembre de 2025 se habían finalizado 61 licitaciones que cubrían cerca de 30.000 viviendas. La ILA espera más terrenos en 2027.

¿Y los precios hoy?

A corto plazo, el mercado sigue orientado a la baja. Los precios retrocedieron un 0,6% en julio-agosto de 2026 respecto a los dos meses anteriores y un 1,8% interanual (Oficina Central de Estadística, vía Times of Israel). Según Globes, la caída desde el pico de principios de 2025 alcanza alrededor del 3,3%, es decir, cerca de 80.000 NIS (unos 25.700 USD) en un apartamento promedio. El Banco de Israel mantuvo su tasa en 3,25%; el shekel se cotiza en torno a 3,11 NIS por 1 USD.

El sitio International Investment, que publica estas cifras, precisa que la desaceleración aún no ha provocado escasez, pero que podría pesar sobre el mercado a más largo plazo. Un aumento de los precios sería una consecuencia posible, no una certeza: el stock actual puede absorber la demanda durante un tiempo.

Lo que dicen las cifras de las obras

El Jerusalem Post señalaba en enero de 2026 que unas 81.000 viviendas habían comenzado a construirse entre octubre de 2024 y septiembre de 2025, un 31,5% más que el año anterior. La maquinaria funcionó, pues, a pleno rendimiento en 2025; es el suministro de terrenos, aguas arriba, lo que hoy se ralentiza. Para la diáspora, esto significa que las entregas de los próximos dos años ya están en gran parte comprometidas, mientras que las de 2029 y posteriores dependerán de las licitaciones de hoy.

Lo que esto cambia para un comprador de la diáspora

Comprar en un mercado donde la oferta inmediata es abundante y la oferta futura se estrecha abre una ventana de negociación: las condiciones de pago, los descuentos y la selección de proyectos son hoy favorables para los compradores. Pero el horizonte importa. Una compra sobre plano entregada dentro de tres años llegará a un mercado donde la oferta podría ser más escasa; una compra de segunda mano se juega en el mercado actual. Para comparar las opciones, consulte nuestra guía definitiva del sector inmobiliario en Israel.

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