פינוי שוכר בישראל: ההליך המהיר
השוכר שלכם בישראל מפסיק לשלם, או מסרב לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות? מצרפת, הפיתוי לפתור את הבעיה "בעצמכם" גדול. אך זהו הפתרון הגרוע ביותר: החוק הישראלי מחייב לפנות לבית המשפט, אך הוא קבע לשם כך הליך מהיר במיוחד, תביעת פינוי מושכר. הנה כיצד הוא פועל, שלב אחר שלב.
I. אין צדק עצמי: מה שבעל הדירה אינו רשאי לעשות
כל עוד השוכר מחזיק בנכס, הוא בעל זכות המוגנת בחוק, גם כאשר הוא נמצא בעוולה. החלפת המנעולים, ניתוק המים או החשמל, או הוצאת רהיטיו, חושפים את בעל הדירה לתביעות אזרחיות ואף פליליות, ועלולים להפוך תיק שהיה אמור להסתיים בניצחון קל לסכסוך שבו הוא עצמו הופך לחייב.
הדרך החוקית היחידה היא משפטית. עד למתן פסק הדין, עומד לרשות בעל הדירה אמצעי מיידי: הבטחונות שנמסרו בעת חתימת חוזה השכירות. לגבי דירת מגורים, חוק השכירות הישראלי משנת 1971, שהושלם בשנת 2017 בפרק הנקרא שכירות הוגנת, מגביל את הבטחונות היקרות עבור השוכר (פיקדון, ערבות בנקאית) לשווי של שלושה חודשי שכירות, או שליש מתקופת השכירות אם סכום זה נמוך יותר. בעל הדירה רשאי לממש אותן רק במקרים הקבועים בחוק, ובהם אי תשלום דמי שכירות וסירוב להחזיר את הדירה, לאחר התראה המותירה פרק זמן סביר להסדרת המצב; היתרה מוחזרת בתוך שישים יום ממסירת המפתחות.
II. באילו מקרים ניתן לבקש פינוי?
שלושה מצבים פותחים את הדרך לבקשת פינוי:
חוזה השכירות הגיע לסיומו, ללא חידוש או הסכמת בעל הדירה, והשוכר נותר בנכס;
השוכר הפר באופן חמור את התחייבויותיו (אי תשלום דמי שכירות, השכרת משנה אסורה, נזקים) ובעל הדירה ביטל את החוזה באמצעות הודעה בכתב, לרוב לאחר התראה בכתב;
בחוזה השכירות קיים סעיף ביטול ללא עילה: לגבי דירת מגורים, הוא תקף רק אם גם לשוכר נתונה אותה זכות, ובמקרה זה על בעל הדירה לתת הודעה מוקדמת של תשעים יום לפחות.
כאשר חוזה השכירות נמשך באופן משתמע לאחר תום תוקפו ללא תקופה חדשה, כל צד רשאי לסיימו בהודעה מוקדמת סבירה. חריג חשוב: דיירים מוגנים, המוסדרים בחוק הגנת הדייר משנת 1972, אינם כפופים להליך המהיר. חוזים ישנים אלה כפופים למשטר נפרד, המיטיב משמעותית עם הדייר.
III. ההליך המהיר בבית משפט השלום
הבקשה מוגשת ל בית משפט השלום, בית המשפט בעל הסמכות המקומית לפי מיקום הדירה. תקנות סדר הדין האזרחי משנת 2018 מסווגות את תביעת פינוי מושכר במסגרת דיון מהיר, "ההליך המהיר", עם כללים מחמירים אף יותר מאלה החלים על הליכים מהירים אחרים:
הבקשה יכולה לעסוק אך ורק בפינוי: דמי שכירות שלא שולמו, הוצאות או נזקים יתבעו בהליך נפרד, אותו רשאי בעל הדירה להגיש ללא צורך באישור השופט;
הבקשה מלווה בתצהיר של בעל הדירה, ברשימת המסמכים (חוזה השכירות, קבלות, דפי חשבון, התראות) וברשימת העדים;
לשוכר עומדים שלושים יום ממועד המסירה להגיש את כתב ההגנה שלו; הוא אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעת צד שלישי;
אין דיון מקדמי: בית המשפט קובע את מועד הדיון לא יאוחר משלושים יום לאחר תום המועד להגשת כתב ההגנה, גם אם השוכר לא הגיש דבר;
הדיון אמור להתקיים ככלל ביום אחד, ופסק הדין ניתן בתום הדיון או בתוך ארבעה עשר יום.
הלכה למעשה, ההליך אמור להסתיים אפוא תוך מספר חודשים. בפועל, עומס בתי המשפט וקשיי המסירה מאריכים לעיתים קרובות את פרק הזמן הזה, אשר עם זאת נותר קצר משמעותית בהשוואה להליך רגיל.
IV. לאחר פסק הדין: ההוצאה לפועל
פסק דין המורה על פינוי אינו מפנה את הדירה מעצמו. אם השוכר אינו עוזב, בעל הדירה מגיש בקשה לביצוע ל הוצאה לפועל, לשכת ההוצאה לפועל. זו שולחת לשוכר התראה רשמית,אזהרה, המותירה לו ככלל עשרים יום לפינוי הנכס; לגבי דירת מגורים, פרק זמן זה לא יפחת לעולם מעשרה ימים. ההתראה מבהירה, במילים פשוטות, כי אם לא יעזוב, הלשכה תוכל להיכנס לדירה, לפנותה ולהחזירה לבעל הדירה.
לאחר תום פרק זמן זה, ובאישור רשם ההוצאה לפועל, הפינוי מתבצע בתוך ארבעה עשר יום. רהיטים שהושארו במקום מאוחסנים וניתנים למכירה; אם השוכר לשעבר חוזר, הלשכה מבצעת פינוי מחדש לפי בקשה בלבד. ערעור לבית המשפט המחוזי עדיין אפשרי עבור השוכר, אך הוא אינו משהה את ההוצאה לפועל באופן אוטומטי: עליו לקבל החלטה מפורשת על עיכוב ביצוע.
V. בעל הדירה המתגורר בצרפת: נקודות לתשומת לב
ניתן לנהל את ההליך כולו מרחוק, בתנאי שהוכן כראוי. עורך הדין הישראלי פועל מכוח ייפוי כוח, כלומר ייפוי כוח; התצהיר המלווה את הבקשה חייב להיחתם בהתאם לצורות המוכרות בחוק הישראלי - בישראל בפני עורך דין, או מחוץ לארץ בפני הקונסוליה הישראלית או נוטריון מקומי עם אפוסטיל, מה שמחייב היערכות מראש.
יש להוכיח בהמשך: חוזה שכירות כתוב וחתום, היסטוריית תשלומים ברורה, התראות בכתב ומתוארכות, וכתובתו המדויקת של השוכר לצורך המסירה. לבסוף, דמי שכירות שלא שולמו נתבעים בהליך נפרד: מול שוכר חסר יכולת פירעון, מהירות הפינוי חשובה לעיתים קרובות יותר מהסכום התיאורטי המגיע.
סיכום – מדוע כדאי להיעזר בעורך דין בהליך פינוי שוכר?
ההליך המהיר לפינוי הוא אחד הכלים היעילים ביותר בחוק הישראלי עבור בעל דירה, אך הוא אינו סולח על אלתור: ביטול חוזה שנמסר באופן לקוי, בקשה המערבת פינוי ודמי שכירות, תצהיר לקוי או מסירה פגומה - די בכל אלה כדי לאבד חודשים יקרים. עבור בעל דירה המתגורר בצרפת, כדאי להפקיד כל שלב, מההתראה ועד לשכת ההוצאה לפועל, בידי עורך דין המכיר את בתי המשפט ואת פרקי הזמן בפועל.
משרד אביטבול ושות' (ירושלים – פריז), הודות למומחיותו בדיני מקרקעין ישראליים וצרפתיים-ישראליים, מלווה את לקוחותיו בכל שלב של ביטול חוזה השכירות, הליך הפינוי וגביית דמי שכירות שלא שולמו בישראל.
עו"ד דניאל אביטבול – חבר לשכת עורכי הדין בישראל – רחוב שמעון בן שטח 13, ירושלים – טל. +972 (0)2 595 63 45 – [email protected] – לצפייה בעמוד המשרד באתר immobilier.co.il
