חידוש עירוני: 35% מההיתרים, אך 22 חודשים לשכנע
בכל המדינות שבהן חיים יהודי התפוצות, הרעיון של דירה בישראל מלווה בתמונה דומה: בניין משנות ה-60 שהופך, יום אחד, למגדל מודרני עם ממ"ד. זוהי ההבטחה של החידוש העירוני. הנתונים של 2025 מראים שהוא כעת מהווה חלק משמעותי בבנייה במדינה, אך הדרך עדיין ארוכה.
35% מההיתרים, 28% מהתחלות הבנייה
לפי הרשות הממשלתית לחידוש עירוני, החידוש העירוני היווה ב-2025 כמחצית מהדירות שאושרו במערכת התכנון, 35% מהיתרי הבנייה ו-28% מהתחלות הבנייה. זו השנה הרביעית ברציפות שבה הוא עובר את הרבע מאתרי הבנייה במדינה. במקביל, ההיתרים ירדו בכ-20% לעומת 2024, אף שאישורי התוכניות הגיעו לשיא.
דוח של הרשות לשנת 2024, שצוטט על ידי Ynet, כבר ציין שכ-30% מהתחלות הבנייה היו חידוש עירוני ושאחת מכל שלוש דירות שנמכרו נמצאה בפרויקט כזה.
סוף תמ"א 38, והחלפתה ב"פינוי בינוי"
תמ"א 38, התוכנית לחיזוק מפני רעידות אדמה שהושקה ב-2005, פקעה ("פקעה ברמה הארצית", לפי Buy It In Israel, 2 בנובמבר 2026), כאשר הערים מחליפות אותה בתוכניות החידוש העירוני שלהן. ההחלפה מתבצעת באמצעות תוכניות חלופיות ובאמצעות "פינוי בינוי", המוסדר בחוק משנת 2006. בסוף 2025, תוכניות חלופיות אושרו או קודמו ב-21 ערים, עם פוטנציאל של למעלה מ-622,000 דירות חדשות או מחודשות בכ-36,650 בניינים. הפעילות מתרחבת לירושלים, תל אביב, בת ים, פתח תקווה וחיפה.
22 חודשים כדי לאסוף שני שלישים מהבעלים
סף ההסכמה של הבעלים היה במקור 80%; הוא הופחת לשני שלישים ב-2021, עם לפחות 60% בכל בניין. סקר של התאחדות הקבלנים בישראל מראה שהשגת שני השלישים אורכת בממוצע 22 חודשים, ו-80% כ-44 חודשים. רשויות התכנון מתחייבות ברצינות רק החל מכ-60% חתימות, ופרויקט לעיתים קרובות חורג מעשר שנים בין הפגישה הראשונה של התושבים למסירת המפתחות.
מקרה מעשי: יוספטל, בפתח תקווה
כדי למדוד את הסדר הגודל, שכונת יוספטל בפתח תקווה מכוונת לכ-4,686 דירות, מתוכן 3,410 דירות חדשות שיחליפו 998 דירות דיור ציבורי, כלומר 3.5 עד 4 דירות חדשות לכל דירה ישנה. התכנון החל בתחילת 2020 וההליך הציבורי הסתיים באוגוסט 2024; אם התוכנית תאושר, ההיתרים הראשונים צפויים בעוד שלוש עד ארבע שנים ושינוי נראה לעין בעוד חמש עד שש שנים (Ynet, ספטמבר 2025). תזכורת טובה לכך ש"בתהליך חידוש" לא אומר "ניתן למסירה מחר".
שאלת לוחות הזמנים הייתה, אגב, במרכז מערכת הבחירות של אוקטובר: רשימת בנט-לפיד הבטיחה לקצר את ההליכים לכחמש שנים (Buy It In Israel, 27 באוקטובר 2026).
כמה מטרים רבועים מרוויחים?
הנחיה משנת 2020 ממליצה להציע לבעלים כ-12 מ"ר נוספים, בתוספת מרפסת, לעומת הנחת עבודה של כ-25 מ"ר בעבר. בתל אביב, דירות קיימות עד 80 מ"ר מקבלות עד 12 מ"ר נוספים, הדירות הגדולות יותר אינן מקבלות תוספת.
כמה שווים 12 מ"ר? לשם המחשה, דירה בת 92 מ"ר שנמכרה ב-3.88 מיליון ש"ח (כ-1.25 מיליון דולר) בתל אביב, לפי נתוני רשות המסים שצוטטו על ידי Times of Israel, יוצאת לכ-42,200 ש"ח למ"ר: 12 מ"ר מייצגים אפוא כ-506,000 ש"ח (כ-163,000 דולר). מדובר בחישוב על עסקה בודדת, לא בממוצע שוק.
למה הבעלים מהססים
לאסוף שני שלישים חתימות בבניין פירושו לנהל משא ומתן עם שכנים בעלי אופקים שונים מאוד: פנסיונרים שרוצים להישאר, יורשים בחו"ל, שוכרים, משקיעים. רבים מבעלי הדירות מהתפוצות דווקא מחזיקים בדירה בבניינים ישנים אלה, לעיתים בירושה, ועליהם להחליט מרחוק. זו אחת הסיבות לכך שהפרויקטים מתקדמים בשלבים, בניין אחר בניין, ולעיתים נדירות לפי לוח הזמנים שהוכרז בהתחלה.
גורם הממ"ד
החידוש העירוני הוא גם סוגיית ביטחון: מבקר המדינה העריך בינואר 2026 שכ-3.2 מיליון ישראלים (33.6%) אין להם גישה למרחב מוגן תקני, לפי נתונים מתחילת 2025 (Ynet). בניין שנבנה מחדש כולל ממ"ד, מה שמסביר את המשיכה של הפרויקטים עבור לקוחות בינלאומיים הערים לקריטריון הזה.
מה זה אומר עבור הקונה מהתפוצות
קניית דירה בבניין שכבר מעורב בפרויקט שונה לחלוטין מקניית דירה חדשה שנמסרת. בדקו את אחוז החתימות שהושג, את זהותו ויציבותו של היזם, את שלב ההליך (תוכנית מאושרת, היתר, בנייה) ואת מה שמתוכנן עבור הדירה שלכם. בצד המחירים, מדד הדירות החדשות ירד בכ-0.4% בשנה, לעומת ירידה של כ-1.8% בשנה במחירים הממוצעים (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, יולי-אוגוסט 2026, דרך Times of Israel), עם שקל סביב 3.11 ש"ח לדולר אחד. בקשו גם מעורך הדין שלכם לקרוא את הסכם הפרויקט, ובמיוחד את הערבויות הבנקאיות ואת הקנסות על עיכוב. היסודות של תהליך הרכישה נמצאים ב מדריך האולטימטיבי לנדל"ן בישראל.
מחפשים נכס בשכונה המשתנה? עיינו במודעות המאומתות ב Immobilier.co.il.
